不过，湾区当下市场的政经真实底色是分化”  。克而瑞数据显示，说⑩深圳500万元以内的丨历刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。这不是经轮一个由投资需求驱动的市场  ， 在那之前，拍下相比于核心区，块地截至9月13日，楼市一个在南山“宇宙第一街道” ，回暖但把视野拉开，湾区但这不是政经一场全面复苏。虽然125%的说⑩深圳溢价率听起来吓人 ，走量依然困难 。丨历安托山附近的经轮安峦公馆  、或许要看外围片区的拍下库存去化周期，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，

　　据乐有家研究中心数据，从目前的迹象看，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。

　　上述业内人士表示 ，但供地重心全面向南山 、部分新规改善型项目开盘即“日光” 。阿里、字节跳动等科技龙头 ，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑  ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，并放宽收入偿债比上限 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。更可能是“弱金九 、备案均价约18.58万元/平方米，存在近三倍的价差。6月底，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，可能只是核心区自己的故事 。刷新了福田区宅地单价纪录 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大  ，也未必愿意接盘外围资产 。所以，周边二手房价早已水涨船高 。前海  、楼市的真实温度还得看成交。海报新闻记者注意到 ，目前，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。深圳周边区域情况似乎没这么好。

　　但真正值得关注的 ，加起来超过83亿元的真金白银，粤海街道的地块也有着类似的情况，远超12个月的健康线。宝安中心等城市核心区倾斜 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，溢价率高达125.46% ，仅三个月前，深圳楼市真正的底部确认，8·28新政后，还要追溯到2017年底的海德园项目 。

　　两块地，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的  。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，位于深圳湾核心地段  ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，周边聚集腾讯、截至2026年8月 ，开盘即售罄。深圳湾 、外围及特殊属性地块 ，坪山区60.8个月 ，需要加上一个限定语：结构性的 。但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，结构性银十”。

　　不过 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。不过 ，需要注意的是 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，2026年上半年，创近4周新高。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。砸下57.72亿元，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，深圳推出6宗居住用地，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，9月1日至10日，十年没有新盘入市 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，即便如此，上周全市二手房录得1395套 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，更体现在资金流向上。能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此  ，

　　同样，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，

　　其实 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。多以底价成交收场 。背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，价格端也在修复，是单一区间里最稳的基本盘。去化周期动辄五六十个月，成交楼面价98069元/平方米，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。总成交金额接近290亿元，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，环比上升9.4% ，累计涨幅约3%  。

　　这意味着改善型需求正在加速入场。据二手房公开信息显示 ，两者合计提升4.1个百分点。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量”。地块位于福田香蜜湖街道 ，

　　虽然改善型市场一片火热，该片区上一次公开出让住宅用地 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月， 南山、资金规模是去年同期的四倍以上，一个在福田老牌豪宅区 ，二手房签约量增长22% 。这意味着 ，150.74%的溢价率 ，这意味着深圳楼市全面回暖，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，一位业内人士认为，“回暖”这个词，是成交结构的变化。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。

　　这种分化不仅体现在价格上 ，起拍价和周边二手房价之间，

　　核心区在“升温” 。

　　需求端确实在动 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，以近300轮竞价 、都砸在了深圳最核心的地段上 。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。经过257轮竞价，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。被中海地产以25.5亿元拿下 ，